Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013 (Akta A 1450)
Bagi bandar besar seperti Kuala Lumpur, Georgetown dan Johor Bahru yang mempunyai kepadatan penduduk yang tinggi dan kadar penggunaan tanah yang telah mencapai tahap optimum, pembangunan hartanah bertingkat atau berstrata merupakan satu trend pembangunan yang diterima umum sebagai cara kehidupan di bandar.
Dalam hal ini, Akta Hakmilik Strata 1985 (AHS) merupakan undang-undang utama yang menetapkan praktis dan prosedur bagi membolehkan bangunan berbilang tingkat dipecah bahagi untuk dikeluarkan hakmilik strata ke atas petak-petak bangunan dan petak-petak tanah melalui proses permohonan dan pengeluaran hakmilik strata di Pejabat Tanah dan Galian (PTG) Negeri. Sehingga 15 Ogos 2013, jumlah hakmilik strata yang didaftarkan di seluruh Semenanjung ialah 1,059,385. Perincian pendaftaran hakmilik strata mengikut negeri adalah seperti dalam Rajah 1.
Tiga masalah utama
Namun begitu, masih ada sebilangan besar skim pembangunan berstrata yang gagal mengemukakan permohonan hakmilik strata. Sehubungan itu, Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian (Persekutuan) [JKPTG(P)] bersama-sama dengan agensi Kerajaan Persekutuan dan negeri serta pertubuhan bukan kerajaan (NGO) telah menjalankan kajian dan mendapati bahawa ada tiga masalah utama yang menyumbang kepada senario ini :
* Masalah tanah
Contoh: Hakmilik tanah berstatus sementara, pembangunan bercanggah dengan syarat nyata tanah dan lain-lain;
* Masalah bangunan
Contoh: Bangunan terkeluar dari sempadan lot, binaan bangunan tidak mengikut pelan bangunan yang diluluskan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) dan lain-lain; dan
* Masalah tuan tanah atau pemaju
Contoh: Syarikat telah digulung, masalah kewangan dan pengurusan dan lain-lain.
Tiga objektif utama
Rentetan daripada itu, pada 28 Januari lalu, Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013 telah diperkenan oleh Yang Dipertuan Agong dan seterusnya diwartakan sebagai Akta A1450 pada 7 Februari 2013. Namun, akta ini hanya akan dikuatkuasa setelah mendapat kelulusan daripada Majlis Tanah Negara (MTN) yang akan bersidang tidak lama lagi.
Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013 atau Akta A1450 diperkenalkan dengan tiga objektif utama iaitu:
i. Memperkenalkan konsep baru pengeluaran hakmilik strata dan pemilikan kosong secara serentak;
ii. Memperkemaskan Akta Hakmilik Strata 1985 sedia ada; dan
iii. Memperkenalkan peruntukan baru selari dengan keperluan dan perkembangan semasa.
Langkah proaktif
Cadangan ini adalah satu langkah proaktif yang dijangka dapat memendekkan masa pemprosesan daripada 170 hari bekerja kepada kurang daripada 100 hari bekerja seterusnya mempercepatkan proses pengeluaran hakmilik strata. Selain itu, ia dapat memastikan tuan tanah atau pemaju tidak sengaja melengahkan masa di dalam membuat permohonan hakmilik strata.
Dalam menyokong pelaksanaan konsep baru pengeluaran hakmilik strata secara serentak dengan pemilikan kosong, Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118) turut dipinda manakala Akta Bangunan dan Harta Bersama (Pengurusan dan Penyenggaraan) 2007 (Akta 663) telah dimansuhkan dan diganti dengan Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757). Kedua-dua akta itu akan dikuat kuasa bersekali dengan Akta Hakmilik Strata 1985.
Setelah dikuatkuasakan kelak, Akta Hakmilik Strata 1985 akan memberi fokus hanya kepada aspek pendaftaran dan pengeluaran hakmilik strata manakala Akta Pengurusan Strata 2013 akan memberi tumpuan kepada pengurusan dan pentadbiran bangunan berstrata.
Inti pati pindaan
Berikut adalah inti pati utama kepada pindaan AHS melalui Akta A1450 :
* Pindaan kepada Bahagian II, Bahagian III dan Bahagian IV bagi membolehkan konsep baru pengeluaran hakmilik strata dan pemilikan kosong secara serentak dapat dilaksanakan.
* Menggantikan syarat permohonan hakmilik strata daripada Sijil Layak Menduduki (CFO)/Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (Certificate of Completion and Compliances [CCC]) kepada Sijil Pelan Cadangan Strata (Certificate of Proposed Strata Plan [CPSP]). Dalam keadaan ini, pemaju disyaratkan untuk menghantar pelan cadangan strata terlebih dulu bagi tujuan semakan dan kelulusan Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia (JUPEM) sebelum permohonan hakmilik strata dikemukakan kepada PTG;
* Pindaan kepada Seksyen 8 bagi membolehkan tindakan penguatkuasaan diambil ke atas tuan tanah yang gagal memohon pecah bahagi bangunan atau tanah dalam tempoh dan keadaan tertentu;
* Pindaan syarat permohonan pecah bahagi bangunan atau tanah seperti berikut:
a) Pelan Cadangan Strata telah disemak dan diperakui teratur serta pengeluaran CPSP oleh JUPEM;
b) hakmilik tetap;
c) telah dilepaskan bebanan atas tanah; dan
d) cadangan unit syer yang telah difailkan kepada Pesuruhjaya Bangunan;
v) Memindahkan Bahagian VII dan Bahagian IXA ke dalam Akta Pengurusan Strata 2013 di bawah Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT);
vi) Memasukkan Jadual Keenam Sistem Pentadbiran Tanah Elektronik bagi Hakmilik Strata bagi membolehkan sistem e-Tanah bagi hakmilik strata dilaksanakan; dan
vii) Memasukkan peruntukan Seksyen 17A yang baru berkenaan kewujudan Perbadanan Pengurusan Subsidiari (Sub MC) bagi mengasingkan pengurusan jenis skim strata yang berbeza.
Cadangan aliran kerja baru pengeluaran hakmilik strata dan pemilikan kosong secara serentak seperti di Rajah 2 dijangka akan dapat membantu menyelesaikan isu kegagalan pengeluaran hakmilik strata yang selama ini membelenggu pembeli unit bangunan berstrata. Dengan itu, adalah diyakini bahawa Akta A 1450 ini akan mendatangkan kemudahan dan memenuhi kehendak rakyat secara umumnya.
Bagi bandar besar seperti Kuala Lumpur, Georgetown dan Johor Bahru yang mempunyai kepadatan penduduk yang tinggi dan kadar penggunaan tanah yang telah mencapai tahap optimum, pembangunan hartanah bertingkat atau berstrata merupakan satu trend pembangunan yang diterima umum sebagai cara kehidupan di bandar.
Dalam hal ini, Akta Hakmilik Strata 1985 (AHS) merupakan undang-undang utama yang menetapkan praktis dan prosedur bagi membolehkan bangunan berbilang tingkat dipecah bahagi untuk dikeluarkan hakmilik strata ke atas petak-petak bangunan dan petak-petak tanah melalui proses permohonan dan pengeluaran hakmilik strata di Pejabat Tanah dan Galian (PTG) Negeri. Sehingga 15 Ogos 2013, jumlah hakmilik strata yang didaftarkan di seluruh Semenanjung ialah 1,059,385. Perincian pendaftaran hakmilik strata mengikut negeri adalah seperti dalam Rajah 1.
Tiga masalah utama
Namun begitu, masih ada sebilangan besar skim pembangunan berstrata yang gagal mengemukakan permohonan hakmilik strata. Sehubungan itu, Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian (Persekutuan) [JKPTG(P)] bersama-sama dengan agensi Kerajaan Persekutuan dan negeri serta pertubuhan bukan kerajaan (NGO) telah menjalankan kajian dan mendapati bahawa ada tiga masalah utama yang menyumbang kepada senario ini :
* Masalah tanah
Contoh: Hakmilik tanah berstatus sementara, pembangunan bercanggah dengan syarat nyata tanah dan lain-lain;
* Masalah bangunan
Contoh: Bangunan terkeluar dari sempadan lot, binaan bangunan tidak mengikut pelan bangunan yang diluluskan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) dan lain-lain; dan
* Masalah tuan tanah atau pemaju
Contoh: Syarikat telah digulung, masalah kewangan dan pengurusan dan lain-lain.
Tiga objektif utama
Rentetan daripada itu, pada 28 Januari lalu, Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013 telah diperkenan oleh Yang Dipertuan Agong dan seterusnya diwartakan sebagai Akta A1450 pada 7 Februari 2013. Namun, akta ini hanya akan dikuatkuasa setelah mendapat kelulusan daripada Majlis Tanah Negara (MTN) yang akan bersidang tidak lama lagi.
Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013 atau Akta A1450 diperkenalkan dengan tiga objektif utama iaitu:
i. Memperkenalkan konsep baru pengeluaran hakmilik strata dan pemilikan kosong secara serentak;
ii. Memperkemaskan Akta Hakmilik Strata 1985 sedia ada; dan
iii. Memperkenalkan peruntukan baru selari dengan keperluan dan perkembangan semasa.
Langkah proaktif
Cadangan ini adalah satu langkah proaktif yang dijangka dapat memendekkan masa pemprosesan daripada 170 hari bekerja kepada kurang daripada 100 hari bekerja seterusnya mempercepatkan proses pengeluaran hakmilik strata. Selain itu, ia dapat memastikan tuan tanah atau pemaju tidak sengaja melengahkan masa di dalam membuat permohonan hakmilik strata.
Dalam menyokong pelaksanaan konsep baru pengeluaran hakmilik strata secara serentak dengan pemilikan kosong, Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118) turut dipinda manakala Akta Bangunan dan Harta Bersama (Pengurusan dan Penyenggaraan) 2007 (Akta 663) telah dimansuhkan dan diganti dengan Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757). Kedua-dua akta itu akan dikuat kuasa bersekali dengan Akta Hakmilik Strata 1985.
Setelah dikuatkuasakan kelak, Akta Hakmilik Strata 1985 akan memberi fokus hanya kepada aspek pendaftaran dan pengeluaran hakmilik strata manakala Akta Pengurusan Strata 2013 akan memberi tumpuan kepada pengurusan dan pentadbiran bangunan berstrata.
Inti pati pindaan
Berikut adalah inti pati utama kepada pindaan AHS melalui Akta A1450 :
* Pindaan kepada Bahagian II, Bahagian III dan Bahagian IV bagi membolehkan konsep baru pengeluaran hakmilik strata dan pemilikan kosong secara serentak dapat dilaksanakan.
* Menggantikan syarat permohonan hakmilik strata daripada Sijil Layak Menduduki (CFO)/Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (Certificate of Completion and Compliances [CCC]) kepada Sijil Pelan Cadangan Strata (Certificate of Proposed Strata Plan [CPSP]). Dalam keadaan ini, pemaju disyaratkan untuk menghantar pelan cadangan strata terlebih dulu bagi tujuan semakan dan kelulusan Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia (JUPEM) sebelum permohonan hakmilik strata dikemukakan kepada PTG;
* Pindaan kepada Seksyen 8 bagi membolehkan tindakan penguatkuasaan diambil ke atas tuan tanah yang gagal memohon pecah bahagi bangunan atau tanah dalam tempoh dan keadaan tertentu;
* Pindaan syarat permohonan pecah bahagi bangunan atau tanah seperti berikut:
a) Pelan Cadangan Strata telah disemak dan diperakui teratur serta pengeluaran CPSP oleh JUPEM;
b) hakmilik tetap;
c) telah dilepaskan bebanan atas tanah; dan
d) cadangan unit syer yang telah difailkan kepada Pesuruhjaya Bangunan;
v) Memindahkan Bahagian VII dan Bahagian IXA ke dalam Akta Pengurusan Strata 2013 di bawah Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT);
vi) Memasukkan Jadual Keenam Sistem Pentadbiran Tanah Elektronik bagi Hakmilik Strata bagi membolehkan sistem e-Tanah bagi hakmilik strata dilaksanakan; dan
vii) Memasukkan peruntukan Seksyen 17A yang baru berkenaan kewujudan Perbadanan Pengurusan Subsidiari (Sub MC) bagi mengasingkan pengurusan jenis skim strata yang berbeza.
Cadangan aliran kerja baru pengeluaran hakmilik strata dan pemilikan kosong secara serentak seperti di Rajah 2 dijangka akan dapat membantu menyelesaikan isu kegagalan pengeluaran hakmilik strata yang selama ini membelenggu pembeli unit bangunan berstrata. Dengan itu, adalah diyakini bahawa Akta A 1450 ini akan mendatangkan kemudahan dan memenuhi kehendak rakyat secara umumnya.
0 Komen:
Post a Comment